邦泰集團，這家名不見經(jīng)傳的民營房企今年前4月權(quán)益拿地面積沖到了全國第二名，僅次于綠城集團。
據(jù)中指研究院發(fā)布的《2025年1-4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，今年前4個月，邦泰集團權(quán)益拿地金額50億元，排名第13位；權(quán)益拿地面積124萬平方米，排名第2位，則僅次于綠城集團；從民營房企陣營來看，邦泰集團的拿地金額位居第二位，僅次于濱江集團。
邦泰集團何許來歷？其逆勢拿地，究竟是“出奇招”逆襲還是冒險“走鋼絲”？
今年1-4月房企權(quán)益拿地金額TOP15
今年1-4月房企權(quán)益拿地面積TOP15
圖/中指研究院
“奇襲者”邦泰
據(jù)企業(yè)官網(wǎng)顯示，邦泰集團創(chuàng)建于2007年3月，總部位于四川成都，業(yè)務(wù)遍布川、渝、云、皖、湘、鄂、甘、陜、晉、桂等，已進駐全國36座城市，年產(chǎn)值逾200億，開發(fā)面積超3200萬平方米。
作為川派房企，邦泰集團總部位于成都，業(yè)務(wù)布局也偏向于中西部。自2021年起，邦泰集團開啟了全國化擴張的步伐，尤其是2023年以來，其頻繁活躍于全國土地市場，成為土地市場的一支“奇兵”。2024年，邦泰集團權(quán)益拿地金額117億元，在民營房企中，僅次于濱江集團。
之所以說邦泰集團是民營房企的“奇兵”，是因為近兩年，房地產(chǎn)投資端的主力多為頭部國企、央企以及地方城投公司等，在市場活躍的民營開發(fā)商寥寥無幾，邦泰集團卻能夠逆勢拿地，堪稱“奇襲”。
大舉拿地之后，邦泰集團的銷售情況如何？據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在2023年、2024年大舉擴張的這兩年，邦泰集團對應(yīng)年銷售額分別為139.7億元和168.9億元，分別位列當年房企銷售額排行榜的第102位和第56位，可見其排名也有了躍升。
那么，在房地產(chǎn)市場調(diào)整之際，邦泰集團究竟是后起的“民營之秀”還僅僅是“曇花一現(xiàn)”？
邦泰的“打法”
公開數(shù)據(jù)顯示，2025年以來，邦泰集團新增的13宗土地中，70%位于中西部非一線城市，土地溢價率普遍低于15%，遠低于熱點城市動輒30%-80%的溢價水平。
2025年1-4月邦泰集團拿地情況。新京報貝殼財經(jīng)記者根據(jù)公開資料整理。
梳理數(shù)據(jù)來看，邦泰集團的單宗拿地金額較少。2024年邦泰拿地22宗，拿地金額106億，平均每宗土地不到5億元；2025年以來拿地13宗，拿地金額50億，平均每宗土地不到4億元。
從地塊分布來看，邦泰集團拿下的地塊基本上位于三四線城市或中西部省會城市的開發(fā)新區(qū)，偏重于西南地區(qū)，而且地塊體量并不大，由此也可見其采取的是“小打快出”的策略。
在大房企摒棄的三四線城市“撿漏”，可以說是邦泰的生存之道。例如，邦泰集團所布局的樂山、宜賓、玉溪、延安、忻州、德陽、上饒等三四線城市，這些城市多是具有特色本地產(chǎn)業(yè)支撐的小城，比如樂山的多晶硅光伏、上饒的有色金屬和光伏等。而在省會城市布局方面，邦泰瞄準的多是產(chǎn)業(yè)集聚的發(fā)展新區(qū)，如安徽蕪湖市經(jīng)開區(qū)、西安市曲江新區(qū)等。
從產(chǎn)品打造來看，邦泰集團抓住的正是中小城市這波改善型需求。這種“低成本+高周轉(zhuǎn)+小打快出+改善產(chǎn)品”的方式極為考驗?zāi)玫啬芰脱酃?，畢竟要在庫存高的三四線樓市里“撿肉吃”，如果拿地不慎，就很難實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高去化的目標。
不過，這種下沉到三四線城市“小打快出”的高周轉(zhuǎn)做法并不稀奇。對于邦泰的打法，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“邦泰集團的做法還是高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債的‘三高’模式，和以前碧桂園、中梁的模式是一樣，本質(zhì)上是沒有太大區(qū)別?！?/p>
“當前，大部分民營房企‘爆雷’，沒有‘爆雷’的品牌房企又不下沉三四線城市，所以三四線城市有一定的市場空白。邦泰就是瞅準了這個機會加速拿地擴張，但能否走得長遠還需要市場來驗證?！睆埡陚パa充表示。
錢從哪里來？
作為民營房企，拿地這么多，邦泰集團的錢從何處來？
目前，邦泰集團尚未上市，從公開渠道來看，關(guān)于邦泰集團融資的消息寥寥。
但是，據(jù)天眼查顯示，邦泰集團在近兩年頻繁進行了產(chǎn)權(quán)質(zhì)押。例如，邦泰旗下宜賓邦泰、合肥邦成盛泰置業(yè)有限公司、昆明邦輝置業(yè)有限公司、四川邦泰宜尚置業(yè)有限公司、西昌邦泰置業(yè)有限公司、樂山邦泰置業(yè)有限公司、廣元邦泰置業(yè)有限公司、成都炫泰置業(yè)有限公司均存在股權(quán)出質(zhì)信息，出質(zhì)人為邦泰，質(zhì)權(quán)人主要為銀行、保理機構(gòu)、信托機構(gòu)等。而這些質(zhì)壓大多集中出現(xiàn)于2024年。
頻繁股權(quán)質(zhì)押意味著公司或股東面臨資金壓力，需要通過質(zhì)押股份來獲取融資。從邦泰集團的質(zhì)押來看，質(zhì)權(quán)人主要為銀行、保理機構(gòu)、信托機構(gòu)，而保理、信托的融資成本往往較高。
值得注意的是，在目前的市場行情下，“以銷定投”是多數(shù)房企投資拿地的策略，即拿地金額受到銷售金額的限制，業(yè)內(nèi)也往往有“拿地銷售比”這一指標。一般來講，“拿地銷售比”數(shù)值低于0.4，才能確保企業(yè)的現(xiàn)金流安全。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年百強房企的拿地銷售比為0.37，而隨著“三道紅線”的公布，2021年及2022年，百強房企的拿地銷售比連續(xù)下降，分別下降至0.25及0.18，2023年這一比值回升至0.21，但2024年前三季度這一數(shù)值則下降至0.15。
反觀邦泰集團， 去年邦泰拿地耗資59.6億元，全年全口徑銷售額168.9億元，拿地銷售比為0.35；今年前四個月，其拿地金額達到50億元，銷售額僅為70.9億元，拿地銷售比高達0.7。
其實，在當今多數(shù)民營房企“消沉”之際，有民營房企拿地擴張，是市場所喜聞樂見的，其“錯峰競爭”的思路也堪稱另辟蹊徑，但對于邦泰集團來說，大膽之外，還需更加謹慎，畢竟“走得遠”才是企業(yè)發(fā)展的終極目標。
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對 穆祥桐
