物業(yè)費(fèi)花哪兒了？小區(qū)電梯廣告、快遞柜收益進(jìn)了誰的口袋？北京某小區(qū)九位業(yè)主因質(zhì)疑物業(yè)賬目“不透明”，將物業(yè)公司告上法庭，要求公開物業(yè)合同、物業(yè)費(fèi)收支、停車收益等明細(xì)。近日，北京市第三中級人民法院作出判決，明確物業(yè)公司須依法公開物業(yè)費(fèi)賬單、水電費(fèi)明細(xì)及公共收益。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池表示，根據(jù)《民法典》及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，物業(yè)公司需公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況?！翱傮w來說，當(dāng)前物業(yè)公示費(fèi)用明細(xì)比較普遍，只是公示的內(nèi)容還需要進(jìn)一步規(guī)范。這次法院的判決對于物業(yè)費(fèi)規(guī)范管理是具有指導(dǎo)意義的?！?/p>
業(yè)主起訴物業(yè)要求“曬收支”
5月7日，涉案小區(qū)一名業(yè)主告訴新京報(bào)記者，2014年他在北京通州某小區(qū)買房，之后發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取較高，但服務(wù)并沒有跟上?！巴瑯拥纳套》浚苓呅^(qū)空調(diào)費(fèi)收取9元每平米，我們小區(qū)要17.5元。”“小區(qū)的綠化也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，衛(wèi)生、日常維護(hù)不到位。有居民反映房屋漏水、玻璃破碎等問題也遲遲沒人解決?！?/p>
業(yè)主們因此對物業(yè)收取的高價(jià)物業(yè)費(fèi)存疑，并提出物業(yè)公司長期未公示與開發(fā)商簽訂的原始服務(wù)合同、物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)、水電費(fèi)賬目及地下停車場、電梯廣告等公共收益，侵犯業(yè)主們的知情權(quán)，故向法院提起訴訟。
物業(yè)公司表示，同意提供物業(yè)合同，但僅同意公開近兩年物業(yè)費(fèi)數(shù)據(jù)，拒絕披露水電費(fèi)及公共收益。雙方對“哪些該曬”“曬到什么程度”爭執(zhí)不下。
北京三中院審理認(rèn)為，業(yè)主對小區(qū)公共事務(wù)和物業(yè)管理的相關(guān)事項(xiàng)享有知情權(quán)，可以向業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司要求，查閱依法應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開且明確由業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司掌握的情況和資料。業(yè)主知情權(quán)旨在獲取法律規(guī)定范圍內(nèi)的公示材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)服務(wù)中形成的相關(guān)材料、掌握的相關(guān)信息，有的應(yīng)以公示的形式向業(yè)主告知，有的應(yīng)以建立檔案的形式予以保存，無需向業(yè)主公示。
最終，法院結(jié)合《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，支持了業(yè)主有關(guān)要求物業(yè)公司公布物業(yè)費(fèi)收入和支出情況、水電費(fèi)收支詳情、地下停車場共有部分的停車收益、電梯廣告收益、豐巢快遞柜收益、售賣零食和飲料的自動(dòng)販賣機(jī)收益報(bào)告并提供查閱的訴訟請求，駁回了超出法定公布、查閱范圍的其他訴訟請求。
哪些物業(yè)內(nèi)容應(yīng)該公開？
“物業(yè)費(fèi)到底花哪兒了？”這是一個(gè)困擾全國城鎮(zhèn)居民多年的疑問，業(yè)主與物業(yè)的糾紛案件多與此有關(guān)。
新京報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，2018年，江蘇省揚(yáng)州市某小區(qū)，某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的過程中，管理不夠規(guī)范，從未公開小區(qū)公共區(qū)域財(cái)務(wù)收益情況，小區(qū)業(yè)主認(rèn)為被告損害業(yè)主知情權(quán)，遂將物業(yè)公司起訴至法院，要求物業(yè)公司公示小區(qū)公共區(qū)域收益情況。此外，福建泉州鯉城區(qū)某小區(qū)業(yè)主蘇某等7人，也曾將物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)告上法庭，要求公布相關(guān)收支情況。
住建部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年全國物業(yè)糾紛案件同比激增27%，其中超過七成糾紛都和費(fèi)用不透明有關(guān)。
哪些屬于物業(yè)應(yīng)該公布的內(nèi)容？
根據(jù)現(xiàn)行條例，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況，以及其他應(yīng)當(dāng)公示的信息等，業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池表示，根據(jù)《民法典》及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，物業(yè)公司收費(fèi)方式有包干制、酬金制，物業(yè)公司需公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況?！叭绻浅杲鹬?，物業(yè)公司還需向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。總體來說，當(dāng)前物業(yè)公示費(fèi)用明細(xì)比較普遍，只是公示的內(nèi)容還需要進(jìn)一步規(guī)范。這次的案例，法院的判決對于物業(yè)費(fèi)規(guī)范管理是具有指導(dǎo)意義的。”
如何推動(dòng)物業(yè)公司更好地公開信息？
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)則表示，一項(xiàng)好的物業(yè)管理是好房子和好小區(qū)的標(biāo)配。除了物業(yè)服務(wù)要做得好，物業(yè)管理信息公示工作做的好壞，也影響物業(yè)小區(qū)的工作推進(jìn)和評價(jià)?！拔飿I(yè)管理信息公示的內(nèi)容涉及面較多，全國來看，公共收入不公示、物業(yè)維修信息未公布、小區(qū)公共收益不符合實(shí)際、改建項(xiàng)目未公示、物業(yè)管理行為未公示等內(nèi)容投訴較多，有50%以上的投訴都和物業(yè)管理相關(guān)公共收入不公開有關(guān)，這也是目前各地投訴或法律糾紛較多的地方。各地應(yīng)該在公共收益的公示等方面落實(shí)新制度，確保此類領(lǐng)域信息公開透明?！?/p>
物業(yè)為何不公開信息？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，擔(dān)心業(yè)主質(zhì)疑、信息不透明習(xí)慣、公示成本考慮、法律意識淡薄、業(yè)主參與度低、內(nèi)部管理混亂、歷史遺留問題以及缺乏有效溝通等因素是導(dǎo)致公示“卡殼”的原因。
“《民法典》明確物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。各地要落實(shí)好此類制度，尤其是和目前的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)合?！眹?yán)躍進(jìn)說。
如何推動(dòng)物業(yè)公司更好地公開信息？嚴(yán)躍進(jìn)建議加強(qiáng)監(jiān)管力度，建立健全物業(yè)公示的監(jiān)管機(jī)制，對未按規(guī)定公示信息的物業(yè)公司進(jìn)行處罰。
“在這方面，需要物業(yè)公司立足房地產(chǎn)發(fā)展新模式，主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整和轉(zhuǎn)型。其次，提高物業(yè)公司的法律意識和服務(wù)意識，促使其主動(dòng)公開信息，接受業(yè)主監(jiān)督?！眹?yán)躍進(jìn)說，同時(shí)也應(yīng)提高業(yè)主對公示信息的關(guān)注度和參與度，形成業(yè)主與物業(yè)公司之間的良性互動(dòng)。還要建立有效的溝通渠道和機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)與業(yè)主之間的信息交流，及時(shí)解決公示過程中出現(xiàn)的問題。“目前好房子和高品質(zhì)住宅的制度正持續(xù)建立，各方需要持續(xù)關(guān)注此類內(nèi)容，更好促進(jìn)相關(guān)制度建設(shè)，真正推進(jìn)高品質(zhì)小區(qū)建設(shè)。”
追訪：業(yè)主可多種方式查看不怕“糊涂賬”
5月7日下午，北京豐臺(tái)某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理告訴新京報(bào)記者，根據(jù)住建委要求，物業(yè)應(yīng)該一年一次在小區(qū)的明顯位置，將物業(yè)上一年度的收入和支出情況進(jìn)行公示。公示的內(nèi)容要加蓋公章，出示財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，公示7天。物業(yè)費(fèi)用在區(qū)房管局和區(qū)住建委都會(huì)有備案。公示期外，居民可以找業(yè)委會(huì)進(jìn)行查看。
新京報(bào)記者在北京昌平區(qū)幾個(gè)小區(qū)探訪，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公示欄內(nèi)公示的信息為生活垃圾分類管理負(fù)責(zé)公司的聯(lián)系方式，其上還附有城市管理委員會(huì)的監(jiān)督電話。對于物業(yè)費(fèi)用公示，小區(qū)物業(yè)公司表示，每年第一季度在小區(qū)公示欄中，會(huì)將上一年度物業(yè)費(fèi)情況，以及下一年需要花費(fèi)的內(nèi)容進(jìn)行公示。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，早在2019年，杭州市住保房管部門就在主城區(qū)范圍試點(diǎn)推出小區(qū)公共收益管理系統(tǒng)。2020年起，杭州市智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)在全市范圍推廣，由業(yè)委會(huì)（物管委）、物業(yè)開設(shè)資金賬戶，對小區(qū)資產(chǎn)、資金等進(jìn)行盤點(diǎn)并錄入，對公共收益收支情況進(jìn)行記錄并公示公開，業(yè)主可以通過浙里辦APP在“杭州業(yè)主卡”上隨時(shí)查看自家小區(qū)收支情況。
四川成都市新都區(qū)，則實(shí)施了黨建引領(lǐng)“信托制”物業(yè)服務(wù)?！靶磐兄啤蔽飿I(yè)將物業(yè)費(fèi)、小區(qū)公共收益等統(tǒng)一納入小區(qū)共有資金賬戶，實(shí)現(xiàn)資金隔離。小區(qū)居民都能通過信息平臺(tái)，實(shí)時(shí)查詢小區(qū)所有支取賬目，構(gòu)建公開透明的物居關(guān)系。
北京三中院法官提醒，業(yè)主知情權(quán)是業(yè)主了解建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)相關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利。業(yè)主需以合理的方式，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使知情權(quán)，秉持合法、必要、誠信原則，既要積極維護(hù)自身權(quán)益，也需尊重物業(yè)管理秩序，通過理性溝通與合規(guī)操作實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督。
同時(shí)，也提示物業(yè)公司，保障業(yè)主知情權(quán)既是法定義務(wù)，也是提升服務(wù)質(zhì)量、促進(jìn)社區(qū)治理良性發(fā)展的重要途徑。通過建立規(guī)范的知情權(quán)處理機(jī)制，既能有效履行法定義務(wù)，又能預(yù)防和化解矛盾糾紛。對于業(yè)主提出的合理合法的請求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合，提供便利的查閱條件，準(zhǔn)確、全面提供相關(guān)信息。
新京報(bào)記者 吳夢真 曹晶瑞
編輯 甘浩
校對 李立軍 薛京寧
